Newsletter für Oktober 2011

Sanierung oder Neubau?

Diese Frage müssen sich Bauherren oft stellen. Noch schlimmer – sie müssen sie auch beantworten. Und das ist in fast allen Fällen nicht einfach.

Wann ist der Erhalt einer Immobilie sinnvoll und die Sanierung die richtige Maßnahme?

Hierzu gibt es eine Reihe von Antworten, die immer von dem einzelnen Objekt abhängig sind.

1.)   Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Dann ist ein Abbruch natürlich unzulässig und man wird den Weg der Sanierung gehen müssen.

2.)   Das aktuelle Baurecht lässt einen Neubau nicht zu – oder zumindest nicht in dem Größenumfang des vorhandenen Gebäudes. Auch in einem solchen Fall ist man gezwungen, das Haus zu erhalten und zu sanieren.

3.)   Wenn das Gebäude in seiner konstruktiven Struktur (Statik) in Ordnung ist und der Grundriss in wesentlichen Teilen erhalten werden kann, muss man über eine Sanierung nachdenken. Ggf. wäre sogar eine Erweiterung oder auch ein teilweiser Abbruch noch sinnvoll. Aber meist ist es so, dass man bei gebrauchten Häusern schon vor dem Kauf über eine massive Erweiterung nachdenkt. Das ist in den wenigsten Fällen sinnvoll. Stellen Sie sich vor Sie würden ein Auto kaufen wollen, das zu klein ist und erst einmal vergrößert werden müsste. Auf eine solche Idee würde man nicht kommen, aber letztlich ist es bei einem Haus nicht viel anders. Suchen Sie sich ein anderes Objekt, das besser passt. Wenn das Haus „passt“, macht eine Sanierung Sinn.

4.)   Das Gebäude ist an ein oder mehrere andere Gebäude angebaut. Hier sehe ich die Schwelle zum Abriss und Neubau deutlich höher als bei einem freistehenden Haus. In einem solchen Fall werden normalerweise auch die Nachbarhäuser tangiert. Vor allem im Gründungsbereich müssen dann aufwendige Baumaßnahmen an den Nachbarhäusern erfolgen. Auch der Abriss ist aufwendiger (ggf. Handabtrag).

Grundsätzlich kann eine  Sanierung nicht dazu führen, dass ein Gebäude auf das aktuelle technische Niveau gebracht wird. Wände, Dächer und Fenster lassen sich in der Regel so sanieren, dass ein Neubaustandard erreicht werden kann, aber im Bereich des Kellers oder auch bei Loggien und verwinkelten Baukörpern wird man die Wärmedämmung nicht auf den heutigen Stand bringen können.  Das sollte aber nicht davon abhalten, ein Gebäude energetisch zu sanieren, denn die erzielbaren Verbessrungen sind in der Regel erheblich.

Was sollte man auf jeden Fall sanieren?

Wichtig ist natürlich die Sicherheit. Unmittelbare gesundheitliche Gefahr kann von der elektrischen Anlage und z.B. von maroden Balkone oder Geländern ausgehen.  Dazu kann auch gehören, dass ein Fenster im Brüstungsbereich entsprechend nachgerüstet werden muss.

Die Erneuerung der Heizungsanlage ist die kostengünstigste Art durch  Sanierung Energie einzusparen. Die Heizungsverteilung (Rohre und Heizkörper) können ggf. erhalten werden.

Die Erneuerung der Bäder steht meist ganz oben auf dem Wunschzettel der Bauherren. Das ist verständlich, weil insbesondere die  Bäder aus früheren Jahren nicht mehr den heutigen Vorstellungen entsprechen. Vergessen Sie nicht die Rohre zu erneuern – möglichst auch die Steigleitungen – bis in den Keller.

Muss man eine Sanierung planen? Braucht man einen Architekten?

Bevor man die Aufträge an die Handwerker erteilt sollte man wissen was gemacht werden soll. Dabei wären ein paar Zeichnungen sicher hilfreich. Man wird schnell feststellen, dass die Planung aufgrund der Gegebenheiten vielen Zwängen unterworfen ist. Was geht? – was geht nicht? Tatsächlich ist es so, dass  ein  Neubau in vieler Hinsicht weniger Fachkenntnisse erfordert als eine Sanierung. Tun Sie sich einen Gefallen und überlassen Sie Fachleuten Planung und Regie von Umbauarbeiten und Sanierungen. Gerade bei Kosten und Terminen können Sie sich so böse Überraschungen ersparen.

Wolfgang Seifert

Meerbusch, Oktober 2011